Rynek nieruchomości. Spadki w drugim kwartale

Sytuacja na rynku nieruchomości

W drugim kwartale 2022 roku deweloperzy sprzedali łącznie 9 200 mieszkań w sześciu największych polskich miastach. W pierwszym kwartale bieżącego roku, gdy rynek mieszkaniowy znajdował się w tak zwanej fazie spowolnienia - sprzedali o 11,5% więcej. Jest to aktualnie najgorszy wynik od czasu lockdownu (drugi kwartał 2020 roku) - wtedy udało się sprzedać jedynie 6 900 mieszkań.

W pierwszej połowie 2022 roku zawarto około 19 500 transakcji. Jest to wynik o 50% niższy w porównaniu z pierwszym półroczem 2021 roku (najlepszym pod względem sprzedaży).

Sytuacja sprzedażowa zależy od miasta

Spadek sprzedaży na rynku nieruchomości był bardzo zróżnicowany - w zależności od rynku. W Warszawie sprzedaż mieszkań była o 13% mniejsza - we Wrocławiu o 9%. W Poznaniu sprzedaż utrzymała się na taki samym poziomie jak w okresie styczeń-marzec 2022 roku. W Krakowie zmniejszyła się jedynie o 2%.

Najgorzej sytuacja wygląda w Trójmieście oraz Łodzi - tu sprzedaż spadła aż o 25% (kwartał do kwartału). Aby sprzedaż osiągnęła takie wyniki w drugim kwartale 2022 roku kupujący za gotówkę musieliby być tak samo bądź bardziej aktywni.

Eksperci JLL zauważają, że dwa główne rodzaje podaży, które możemy aktualnie wyróżnić są spowodowane wejściem w życie 1 lipca br. przepisów ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i nieprzewidywalność otoczenia rynku mieszkaniowego. Jest to podaż prawdziwa oraz półprawdziwa.

Oferty prawdziwe i "półprawdziwe"

Prawdziwa nowa podaż - inwestycje, które deweloper chce budować.

• mieszkania z jawną ceną - można ją uzyskać poprzez kontakt z biurem sprzedaży
• mieszkania z ukrytą ceną - mieszkania, które deweloper chce sprzedać ale nie chce publicznie podawać ceny oraz oferty - ustalenie ceny takiego mieszkania jest możliwe za pośrednictwem "mystery client" (tajemniczy klient)

Eksperci zaznaczają, że część mieszkań z tej prawdziwej oferty może jednak nie mieć jeszcze ustalonych cen - ponieważ deweloper nie zna kosztów realizacji.

Półprawdziwa oferta - nie jest przeznaczona do sprzedaży. Jej celem jest zapewnienie możliwości sprzedaży w niedalekiej przyszłości - a wprowadzenie jej do sprzedaży uzależnione jest od sytuacji na rynku. Ekspert tłumaczy, że wszelkie dane związane z mieszkaniami (nowe wprowadzenia, ceny i wielkości ofert) pochodzące z różnych źródeł mogą się znacząca różnić od siebie.

Podmiot opierające informacje dotyczące rynku o dane, które z ich własnych platform sprzedaży mieszkań, zapewne nie będą pokazywać podaży, której deweloperzy celowo tam nie umieszczą.

Opóźnienia, przesunięcia i sytuacja na rynku

Rzeczywista oferta dostępna po drugim kwartale 2022 roku to prawdopodobnie więcej niż 40 000 jednostek. Jeśli dodamy do tego wcześniej wspomnianą "półprawdziwą nową podaż" - ta liczba może wzrosnąć do 50 000 mieszkań dostępnych do zakupu i tych, które będą dostępne do sprzedaży wkrótce.

Eksperci wyrażają nadzieję, że te wprowadzenia są przedwczesne a nie fikcyjne. Deweloperzy byli przygotowani na wprowadzenie inwestycji z niewiele mniejszą liczbą mieszkań - po doświadczeniach z 2021 roku. Zmiana sytuacji rynkowej powoduje, że starają się one dopasować podaż do sprzedaży.

Podkreślają, że mamy do czynienia z opóźnieniem oraz przesunięciem wprowadzenia do sprzedaży nowych projektów prawdopodobnie na rok 2023.