Czy pęknie bańka na rynku nieruchomości? Spadek popytu jest pewny

Bańka na rynku nieruchomości. Czy w końcu pęknie?

Obecnie perspektywa zakupu własnego mieszkania, zdaje się być dosyć odległa, przynajmniej dla przeciętnego Polaka. Jak wynika z raportu rankomat.pl opartego na danych Expandera, ceny za metr kwadratowy w dużych miastach (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Gdynia) przekraczały 10 tys. zł za metr kwadratowy (nawet 13 tys. zł w przypadku stolicy). W przypadku innych sporych aglomeracji, takich jak Wrocław, Poznań, Szczecin, Białystok, Lublin oscylowały na poziomie 8-10 tys. zł. Średnia cena za metr kwadratowy w dużych miastach w Polsce wynosi 8701 zł.

Dla porównania, średnie zarobki w sektorze przedsiębiorstw w marcu 2022 roku wynosiła 6665,64 zł brutto. Tym samym statystyczny pracownik w miesiąc nie jest w stanie zarobić nawet na metr kwadratowy mieszkania, a warto pamiętać, że w rzeczywistości niewiele osób zarabia średnią krajową. Dostępność mieszkań utrudniają również ostatnie podwyżki stóp procentowych. Jak podał w rozmowie z "Superbiznesem" Bartosz Turek z HRE Investments, zdolność kredytowa wielu nabywców spadła nawet o 30-40 proc. 

Bańka na rynku nieruchomości. 

Tymczasem Rankomat podaje, że ceny mieszkań względem 2021 roku wzrosły o 17 proc., więc zdaje się, że mieszkania będą jeszcze trudniej dostępne. Nieco nadziei dała ostatnia wypowiedź Wojciecha Kuca - eksperta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Jak stwierdził, ze względu na odpływ klientów, spadło zainteresowanie zakupami, co może spowodować spadek cen, nawet wysokości 5-10 proc. Podkreślił jednak, że ceny nieruchomości w dobrych lokalizacjach nie spadną, ale można spodziewać się tańszych domów, lokali komercyjnych i dużych działek.

Jednak zdaniem Bartosza Turka z HRE Investments, spadku raczej nie ma co się spodziewać. Co więcej, z racji na spadek zdolności kredytowej Polaków, wiele osób albo odłoży zakup wymarzonego mieszkania na później, albo skieruje się w stronę lokali, w gorszych lokalizacjach, lub o mniejszym metrażu. Szczególnie, że podrożały ceny na rynku najmu.

- To mnie zaskakuje bo jesteśmy w momencie, w którym mamy ograniczony dostęp do kredytów, a spadek zdolności kredytowej wynosi 30-40 proc. Sytuacja wygląda tak, że jeśli ktoś mógł kupić swoje wymarzone mieszkanie na kredyt tzn. w odpowiedniej lokalizacji i metrażu, to jak spadła mu zdolność kredytowa, to albo kupi w gorszej lokalizacji, albo kupi mniejsze mieszkanie. W efekcie marzenia o własnej docelowej nieruchomości zderzą się z bolesną rzeczywistością. Jestem więc zaskoczony prognozą, jakoby ceny mieszkań miały spaść w gorszych lokalizacjach, spodziewam się, że na mieszkania w tzw. segmencie popularnym, czyli tanie (szczególnie te na obrzeżach, poza miastami czy w blokach z wielkiej płyty), popytu nie zabraknie. Raczej problem mniejszego popytu dotknie mieszkań nieprzystających do obecnych potrzeb – dużych i drogich, a szczególnie w projektach, które tylko udają takie z wyższej półki. Wszystko dlatego, że spadły nasze możliwości zakupowe. Spadek możliwości dotyczy w ostatnich tygodniach i miesiącach zarówno rynku najmu (gdzie wzrosły stawki czynszów) i zakupu (gdzie spadła zdolność kredytowa). Mamy teraz niestety czas kompromisów – idziemy na ustępstwa i wybieramy częściej lokum mniejsze, bądź w gorszej lokalizacji, a potrzeby mieszkaniowe mieszkańców naszego kraju są nie tylko niezaspokojone, ale w ostatnich tygodniach to niezaspokojenie zostało dodatkowo powiększone przez potężną migrację  - mówił Bartosz Turek. 

Spójrzmy więc na przykłady mieszkań z "segmentu popularnego". Mieszkanie 54 m2 z rynku wtórnego w bloku z wielkiej płyty na warszawskim Targówku w stanie "do remontu" jest wystawione za 490 000 zł (9 tys. zł za metr kwadratowy). Do tego dochodzą koszty remontu, które trudno oszacować, ze względu na różne możliwości zastosowania materiałów, czy też możliwość wykonania części prac samodzielnie. Niemniej trzeba być gotowym na koszty zaczynające się od kilkudziesięciu tysiącach złotych, a kończące się na nawet na 150 tys. zł. Ponadto mieszkanie nie jest w dogodnej lokalizacji, bo do stacji metro Trocka mamy 3,3 km piechotą. 

Spójrzmy więc na inną alternatywę - mieszkanie z rynku pierwotnego, ale na przedmieściach, bo w miejscowości Ząbki pod Warszawą za ponad 440 tys. zł o metrażu 52 m2. Cena dużo niższa, ale to mieszkanie w stanie deweloperskim, więc również ponosimy koszty jego wykończenia. Najbliższa stacja kolejowa, którą dojedziemy do Warszawy znajduje się 2,2 km od miejsca zamieszkania. Tak też zarówno w przypadku Targówka, jak i Ząbek musimy się liczyć z kwotą wysokości 600 tys. zł do wydania. 

Mieszkania deweloperskie w dobrych lokalizacjach dalej straszą cenami. Bańka na rynku nieruchomości dalej ma się dobrze

W Polsce często poruszany jest temat tzw. patodeweloperki, czyli bardzo małych mieszkań, lub bloków budowanych bardzo blisko siebie. Przy czym ich ceny ze względu na dogodną lokalizację, często są znacznie wyższe niż większych, wygodniejszych mieszkań w bardziej oddalonych od centrum dzielnicach. Takim ofertom również się przyjrzeliśmy.

Mieszkanie o metrażu niemal ponad 90 m2, z balkanem, garażem i miejscem parkingowym na warszawskiej Pradze jest wystawione na sprzedaż u dewelopera za 2 mln zł (czyli ponad 20 tys. zł za m2). Mieszkanie jest urządzone co redukuje już część kosztów. Jednak bloki są postawione tak blisko siebie, że przez okno z łatwością zobaczymy sąsiada, a patio przypomina raczej więzienny spacerniak, niż zaciszne osiedle. Tymczasem kawalerka w podobnej lokalizacji kosztuje niemal 600 tys., czyli niewiele więcej niż mieszkania na Targówku, czy w Ząbkach (biorąc pod uwagę ich urządzenia). W tym przypadku urządzać mieszkania nie musimy, ale mamy do wykorzystania jedynie 30 m2 przestrzeni. Czy w związku z mniejszą ilością transakcji spadnie zainteresowanie takimi mieszkaniami?

- Pamiętajmy, że takie mieszkania kupują ci, których na nie stać na zakup przeciętnego 2-3 pokojowego „M”, albo np. jako inwestycję na wynajem. Dużo się mówi o tzw. patodeweloperce, o blokach wyglądających jak hotele pracownicze. Oczywiście, może i to jest dyskusyjne architektonicznie, ale problemem w Polsce jest palący brak mieszkaniowy. Gdybyśmy nie budowali małych mieszkań, budowalibyśmy ich mniej, a więc jeszcze bardziej by brakowało mieszkań i ceny byłyby wyższe.

Bańka na rynku nieruchomości. Czy ceny mieszkań spadną?

Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują na to, że spadnie popyt na mieszkania, tj. będzie mniej zawieranych transakcji kupna. W teorii, zgodnie z najprostszym prawem ekonomii, jeśli na jakiś towar nie ma popytu, to jego cena spada. Niestety, jak wskazuje Bartosz Turek z HRE Investments, raczej nie możemy się spodziewać takiej sytuacji.

- Popyt na kredyty na pewno będzie zmniejszony, ale nie spowoduje to spadku cen mieszkań, z co najmniej kilku innych powodów – m.in. rosną wynagrodzenia, inflacja jest dwucyfrowa, a stawki czynszów najmu rosną w bezprecedensowym tempie. Ważne jest też to, że rosną koszty budowy. W efekcie deweloperzy zarówno prowadząc dotychczasowe, jak i zaczynając nowe inwestycje muszą oferować mieszkania po wyższych stawkach, aby zarobić na produkowanych nieruchomościach. Do tej pory przeważnie wcześniej czy później rynek akceptował te wyższe ceny – szczególnie jeśli nie było alternatywy. Problem w tym, że w Polsce brakuje mieszkań, a od początku wojny te braki mieszkaniowe szybko wzrosły - mówił Turek.

Ponadto, jak wskazuje ekspert większość Polaków nie kupuje mieszkań na kredyt, a za gotówkę. Wiele osób będzie próbowało uchronić swoje oszczędności przed inflacją poprzez inwestycje w lokale mieszkalne. Zwłaszcza, że stawki wynajmu idą w górę i na wynajmie mieszkań można także dobrze zarobić.

- Przed utratą siły nabywczej przez gotówkę Polacy często uciekają na rynek mieszkaniowy. W mojej ocenie bardzo prawdopodobne jest więc, że w to miejsce zwolnione przez osoby, które w normalnych warunkach kupiliby mieszkanie na kredyt, wejdą inwestorzy. Zarówno indywidualni, którzy będą chcieli ochronić się przed inflacją i zarobić na sytuacji na wysokich cenach najmu, jak i zachodnie fundusze inwestycyjne, które wchodzą na polski rynek w poszukiwaniu wysokich stóp zwrotu, a także wiedząc, że wzmożona migracja zwiększa ceny najmu, oraz nieruchomości. - powiedział Turek z HRE Investments. 

Jak dużego wzrostu cen możemy się jeszcze spodziewać? Komentarz eksperta

- Faktem jest, że mamy rosnące raty kredytów i to rosnące kilka razy szybciej niż można się tego było spodziewać jeszcze kilka kwartałów temu. Podwyżki stóp procentowych ograniczają popyt na kredyty i szczególnie utrudniają realizację życiowych planów osobom, które w normalnych warunkach chciałyby obecnie kupić swoje pierwsze mieszkanie. Wbrew pozorom Polacy większość mieszkań kupują jednak za gotówkę. Dlatego pomimo mniejszego popytu na kredyty łączny popyt na rynku mieszkaniowym może spaść w tym roku „tylko” o około 10-20% - kontynuował Turek.

- Przestrzeń na rynku „zwolnioną” przez osoby, które normalnie kupiłyby mieszkanie na kredyt, częściowo zajmują przecież inwestorzy (zarówno indywidualni jak i duże fundusze inwestycyjne), którzy doceniają oferowaną przez rynek mieszkaniowy ochronę pieniędzy przed skutkami dwucyfrowej dziś inflacji czy rosnące od rozpoczęcia wojny stawki czynszów najmu. Jak na to wszystko nałożymy jeszcze koszty budowy rosnące w dwucyfrowym tempie, a ponadto z jednej strony mniej rozpoczynanych inwestycji, a z drugiej strony skokowo rosnące braki mieszkaniowe, to trudno spodziewać się innego scenariusza niż wzrost cen mieszkań. W mojej ocenie na koniec bieżącego roku za metr mieszkania w dużym mieście płacić będziemy o 7-12% więcej niż na koniec 2021 roku - powiedział Bartosz Turek dla Superbiznesu.