Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest najlepsza w historii? Ekspert: coś się zepsuło w 2020 roku

Jakie są przyczyny wzrostu cen nieruchomości? W ostatnich latach doszło do kilku szoków

Gościem programu "Porachunki osobiste" w MUZO FM był Bartosz Turek, główny analityk HREIT holdingu działającym w obszarze nieruchomości. Ekspert wskazał, że główne przyczyny wzrostu cen mieszkań w Polsce w ostatnich latach to COVID, wojna, oraz "szeroko pojęte regulacje", takie jak np. podwyżki stop procentowych, czy rekomendacje KNF.

- Patrząc na ostatnie 5 lat, to ceny w największych miastach wzrosły o ponad 60 proc. to bardzo dynamiczny wzrost, ale wynikający też z faktu, że nas bardziej stać. Patrząc na średnie wynagrodzenia, w przeciągu ostatnich 5 lat wzrosły o mniej-więcej 55 proc. Więc utrzymujemy w miarę parytet wynagrodzeń i mieszkań, czego wiele państw europejskich może nam zazdrościć. W niektórych krajach starego kontynentu ceny rosły nawet 3-4 razy szybciej niż wynagrodzenia [...] - wyjaśnia ekspert.

Sytuacja młodych na rynku mieszkań jest tragiczna. Poprawiała się do 2020 roku, a potem "coś się zepsuło"

Bartosz Turek wskazuje, że statystycznie dużo osób młodych wynajmuje mieszkania, nie mając ich na własność. W zwiazku z tym wyraził nadzieję, że to jedynie przejściowe zjawisko. Jak podkreśla, w dłuższej perspektywie najem jest nieopłacalny.

- Lepiej kupić skromne mieszkanie na własność i lepiej na tym wyjdziemy, patrząc na dane historyczne nieruchomość rośnie na wartości [...] Do tego rata kredytu, jak patrzymy na statystyki to wynagrodzenia w Polsce rosną, więc rata powinna nam coraz mniej ważyć w wynagrodzeniu. A jak korzystamy z oferty rynku najmu, to czynsze z czasem rosną. Nawet jak ktoś kupi mieszkanie na kredyt, to powinien coraz mniej odczuwać spłaty, a jego majątek rośnie, bo ceny nieruchomości w dłuższym terminie rosną. A osoba korzystająca z rynku najmu ma niemal gwarancję, że z czasem będzie płaciła coraz więcej - wyjaśnia ekspert.

Pozostaje jednak inny problem, wielu młodych nie stać na kredyty. Bartosz Turek wskazuje statystyki Eurostatu, według których w Polsce ponad 50 proc. osób w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami.

- To jest tragiczna sytuacja i tak złej nie było w historii tego badania. Jeśli patrzymy na te statystyki historycznie, one przez lata się poprawiały, ale coś się zepsuło w 2020 roku, wtedy wybuchła pandemia COVID-19. Później 2021 rok - gwałtowny wzrostu popytu na mieszkania, przy małej ofercie, a jak ceny rosną, to wiadomo, że o mieszkanie trudniej. W 2022 roku wybuchła wojna na Ukrainie, do tego gwałtownie zakręcono kurek z kredytami przez RPP [...] a efekt tego był taki, że znowu Polacy nie mogli kupować mieszkań, co dotyczyło osób młodych. A w 2023 roku odkręcono kurki z kredytami przy małej ofercie mieszkań, co znowu spowodowało wzrost cen mieszkań - tłumaczy Bartosz Turek.

Ekspert dodaje, że w 2023 roku poprawiła się sytuacja rynku najmu (odbudowała się oferta i czynsze tak nie rosły), do tego doszedł Bezpieczny Kredyt 2 proc., który pomógł wielu młodym kupić pierwsze mieszkanie. Problemem była jednak skala programu, zbyt mała na potrzeby mieszkaniowe młodych Polaków.

- Tylko skala programu była większa niż się spodziewał rząd, ale dalej mała w skali kraju. Bo w grupie wiekowej 25-34 o ile dobrze pamiętam z rodzicami mieszka 2,5 mln Polaków, a z bezpiecznego kredytu 2 proc. skorzystało ponad 800 tys. osób - wyjaśnia Turek.

Główny analityk HREIT podkreślił także, że problemem programu był krótki czas jego trwania. Wiele osób wiedząc, że skończą się dopłaty do rządu "rzuciło się" na mieszkania, a gwałtowny wzrost popytu spowodował jeszcze większy wzrost mieszkań. Dlatego według eksperta program "Bezpieczny Kredyt 2 proc." nie powinien trwać okresowo, a powinien być zaplanowany na wiele lat, a najlepiej na stałe.

Ekspert: sytuacja mieszkaniowa w Polsce jeszcze nigdy nie była tak dobra jak teraz. Ale młodzi mają o co walczyć

Bartosz Turek wyjaśnił również dlaczego mimo wzrostu wynagrodzeń i wciąż niskich cen w skali Europy, młodzi Polacy mają problem z mieszkaniami. Jego zdaniem problemem jest brak wystarczającej ilości lokali na rynku, choć sytuacja i tak od lat się poprawia.

- To wynika z tego, że w Polsce brakuje mieszkań. Co prawda sytuacja mieszkaniowa w Polsce jeszcze nigdy nie była tak dobra jak teraz. To pewnie dosyć kontrowersyjne stwierdzenie, ale tak naprawdę jest. W spisie z początku XIX wieku była informacja, że w Warszawie mieszkało ponad 120 tys. osób i mieszkali w niewielu ponad 3 tys. budynków. Często to były domy wolnostojące rzadziej kamienice. Na jeden budynek przypadało 40 osób, teraz przypada 20 osób, a gdzie budownictwo z początku XIX wieku, a gdzie aktualne, gdzie w jednym budynku potrafi być ponad 100 mieszkań. [...] W pierwszej połowie XX wieku w Warszawie w mieszkaniach jednoizbowych mieszkała większość osób, 1/3 z nich to były rodziny ponad 6-osobowe. Bliżej, w połowie lat 70' XX wieku, jeśli młode małżeństwo wychodziło z kościoła, to nawet w 1/3 przypadków mieszkali oddzielnie. Na tym tle nasza sytuacja mieszkaniowa jest bardzo dobra - tłumaczy Bartosz Turek.

Ekspert dodaje, że nasza sytuacja mieszkaniowa jest jednak gorsza niż w Europie Zachodniej i cały czas "jest o co walczyć". Jego zdaniem najlepiej problemy mieszkaniowe rozwiązuje rynek, ale to nie powinno wykluczać budowy mieszkań na tani wynajem 

- Są pomysły aby budować jak najwięcej mieszkań socjalnych i komunalnych. Jak najbardziej tak, ja temu kibicuje. To się nie uda w takiej skali jak jest planowane, ale nie należy się zrażać, trzeba to zrobić. Tylko, żeby przy okazji nie wprowadzić regulacji, które wpłyną na rynek mieszkań tak, że będziemy jeszcze mniej budować [...] Bez wątpienia trzeba budować mieszkania komunalne i socjalne, ogólnie mieszkania na tani wynajem - mówi ekspert.

Zapraszamy do odsłuchania całej audycji "Porachunki osobiste" w formie podcastu.