Spis treści
Co chce zmienić Senat?
Nowa ustawa regulująca najem krótkoterminowy trafiła do Senatu i od razu wywołała gorącą dyskusję. Pod koniec października 2026 roku zebrały się aż trzy połączone komisje senackie, by zająć się przepisami, które mają uporządkować rynek wynajmu mieszkań turystom. Efektem ponad dwugodzinnej debaty są propozycje poprawek, nad którymi senatorowie zagłosują już w listopadzie.
Choć prawnicy z biura legislacyjnego Senatu zgłaszali wątpliwości, czy ograniczanie prawa własności przez gminy i wspólnoty jest zgodne z konstytucją, senatorowie nie podjęli tego wątku. Skupili się na bardziej praktycznych problemach, które zgłaszali zarówno mieszkańcy, jak i sama branża.
Portal inwestycjewkurortach.pl wskazuje, że najważniejsza zmiana dotyczy spółdzielni mieszkaniowych. Senator Anna Górska z Lewicy zwróciła uwagę, że obecne zapisy są w praktyce martwe. Ustawa w wersji z Sejmu zakłada, że spółdzielnia może zakazać najmu turystycznego, ale tylko jeśli zgodzi się na to ponad 50 proc. wszystkich jej członków. W dużych spółdzielniach, liczących tysiące osób, zebranie takiej większości jest po prostu nierealne.
Senator Górska, powołując się na przykłady z gdańskiej Wyspy Spichrzów, gdzie mieszkania są masowo wykupowane pod wynajem, zaproponowała konkretne rozwiązanie. Jej poprawka zakłada, że do wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego w spółdzielni wystarczy zgoda zwykłej większości członków obecnych na walnym zgromadzeniu, co jest kluczową zmianą w nowej ustawie. To radykalnie ułatwiłoby stałym mieszkańcom walkę z uciążliwym sąsiedztwem. Propozycję tę poparli senator Wadim Tyszkiewicz z partii Nowa Polska oraz senator Janusz Gromek z Koalicji Obywatelskiej, były prezydent Kołobrzegu, a więc osoba dobrze znająca problemy nadmorskich kurortów.
Fakt zgłoszenia przez Biuro Legislacyjne Senatu poprawki dotyczącej wykreślenia decyzyjności wspólnot mieszkaniowych ws. istnienia Airbnb w danym budynku, wywołało pełne niezadowolenia i gorzkich słów opinie w mediach społecznościowych.
Upadłe państwo xd - ocenił na platformie X Jan Śpiewak.
Biuro legislacyjne domaga się wykreślenia decyzyjności wspólnot w sprawie możliwości prowadzenia hotelu w mieszkaniu. Ustawa zostanie całkowicie wyRAŚowana - napisano na profilu Ministerstwo Niedorozwoju i Technofobii na X.
Czy wynajem mieszkania turystom będzie wymagał założenia firmy?
To jedno z najważniejszych pytań, jakie zadają sobie właściciele mieszkań, zwłaszcza ci, którzy wynajmują je tylko od czasu do czasu. Wątpliwości podczas obrad komisji wyraził senator Adam Szejnfeld z Koalicji Obywatelskiej. Zapytał wprost, czy nowa ustawa zmusi osoby dorabiające sobie na wynajmie do rejestrowania działalności gospodarczej.
Tego od dawna domaga się branża hotelarska oraz organizacje zrzeszające profesjonalnych operatorów najmu krótkoterminowego. Ich zdaniem każdy, kto wynajmuje lokal turystom, powinien prowadzić firmę i płacić podatki na takich samych zasadach jak oni. Dla tysięcy właścicieli apartamentów wakacyjnych, którzy kupili je na własny użytek, a wynajmują sporadycznie, by pokryć koszty utrzymania, byłby to poważny problem. Nie chcą oni zakładać firm, a przychody z najmu rozliczają jako osoby prywatne, płacąc prosty ryczałt.
Wątpliwości senatora rozwiał obecny na posiedzeniu wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys. Jego odpowiedź była jednoznaczna. Wiceminister wyjaśnił, że nowa ustawa o najmie krótkoterminowym w żaden sposób nie zmienia przepisów podatkowych i nie będzie narzucać obowiązku zakładania działalności gospodarczej, by móc prowadzić wynajem mieszkania turystom. Oznacza to, że właściciele nadal będą mogli rozliczać się na dotychczasowych zasadach, czyli jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności. To kluczowa informacja dla wszystkich, którzy traktują wynajem jako dodatkowe, a nie główne źródło dochodu.
Co z budynkami o mieszanym wynajmie?
Choć kwestia zakładania firmy została wyjaśniona, a spółdzielnie teoretycznie mają szansę na skuteczniejsze narzędzia (choć zebranie kworum członków spółdzielni w liczbie kilku tysięcy wydaje się być kpiną z miezkańców), to nowa ustawa wciąż pozostawia jedno nierozwiązane, ale bardzo ważne pytanie. Chodzi o status prawny budynków, które nie są typowymi blokami mieszkalnymi, ale pełnią różne funkcje naraz. Branża deweloperska i inwestorzy od dawna zgłaszają tu poważne obawy.
Problem dotyczy głównie dwóch typów nieruchomości:
- Prywatnych akademików, które w roku akademickim wynajmowane są studentom, a w wakacje – turystom.
- Apartamentowców, w których miesza się różne modele najmu: krótkoterminowy (na doby), średnioterminowy (np. na kilka miesięcy dla pracowników kontraktowych) i długoterminowy (do stałego mieszkania).
Definicja usługi hotelarskiej jako trwającej do 30 dni sprawia, że takie budynki wpadają w prawną szarą strefę. Nie wiadomo, czy traktować je jako obiekty turystyczne, czy miejsca stałego zamieszkania. Deweloperzy obawiają się, że przez niejasne przepisy nowej ustawy o najmie krótkoterminowym samorządy mogą blokować wydawanie pozwoleń na budowę budynków o mieszanej funkcji.
Podczas debaty w Senacie temat ten wrócił i został potraktowany poważnie. Zarówno senatorowie, jak i przedstawiciele Ministerstwa Sportu i Turystyki zgodzili się, że kwestia wymaga dalszej analizy. Niewykluczone więc, że jeszcze na etapie prac w Senacie pojawią się dodatkowe poprawki, które precyzyjniej określą, jak traktować takie hybrydowe nieruchomości. Dla rynku, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie powstaje wiele takich inwestycji, jest to kluczowa sprawa. Ostateczne decyzje zapadną podczas listopadowego posiedzenia Senatu.
Źródło: inwestycjewkurortach.pl; X.
Podcasty
Playlisty tematyczne
