Zaskakujące decyzja deweloperów. Rynek będzie należał do małych miast

Dla rynku mieszkaniowego ubiegły rok był pod wieloma względami przełomowy. Deweloperzy przekazali w nim ok. 78 tys. mieszkań. Według szacunków GUS, w okresie styczeń-luty 2022 roku, oddano do użytkowania 33,7 tys. mieszkań, tj. nieznacznie mniej niż w roku ubiegłym. Polacy nadal chętnie inwestują w nieruchomości, uważając ich zakup za najlepszy sposób lokowania kapitału. O ile do niedawna prym na rynku mieszkaniowym wiodła tzw. wielka szóstka, czyli Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Łódź, liczba mieszkań w nowych projektach dotyczących tych miast, skurczyła się drastycznie. Gdzie należy upatrywać przyczyn?

Deweloperzy nie mają gdzie budować

Niebagatelnym problemem, z jakim od pewnego czasu borykają się deweloperzy są braki gruntów pod budowę. Bardzo trudno jest znaleźć miejsce dla nowych inwestycji. Niska podaż w naturalny sposób winduje ceny istniejących już mieszkań, a zainteresowanie zyskują nawet lokale, które w innych warunkach nie zostałyby pewnie zagospodarowane. W aglomeracjach buduje się obecnie mniej z jeszcze jednego powodu. Chodzi oczywiście o pandemię koronawirusa, z której konsekwencjami borykamy się do dziś. Znacząco spotęgowała ona trwające już opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na budowę i związanych z nimi różnego rodzaju decyzji, a także powodowała wstrzymywanie prac nad nowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Trudności, jakie napotykają deweloperzy w dużych aglomeracjach, w naturalny sposób kierują ich uwagę ku mniejszym miejscowościom. Inwestorzy coraz wyraźniej dostrzegają ich ekonomiczny potencjał.

- W dużych aglomeracjach, otrzymanie pozytywnej decyzji zezwalającej na rozpoczęcie prac jest aktualnie bardzo mocno opóźnione. W miastach gminnych i powiatowych administracja działa sprawniej, pozwolenia wydawane są w znacznie szybszym tempie. Dla nas oznacza to mniejsze koszty związane z przygotowaniem inwestycji do wprowadzenia do sprzedaży, a co za tym idzie – cena, którą możemy zaoferować klientowi, jest atrakcyjna – mówi Piotr Baran, Prezes Zarządu PCG S.A.

Ceny nieruchomości w mniejszych ośrodkach rosną, ale wciąż są atrakcyjne

– Podczas gdy we Wrocławiu średnia cena za metr mieszkania oscyluje obecnie wokół 10,1 tys. zł/m2, w Wałbrzychu czy Legnicy kształtuje się ona na poziomie 7,5 tys. zł/m2. Z tych miast można dotrzeć w ciągu niecałej godziny do Wrocławia. W obliczu spadającej siły nabywczej Polaków wiele osób zaczyna rozważać zakup mieszkania w mniejszych ośrodkach miejskich – mówi Piotr Baran.

Według danych BIK, na przestrzeni ostatnich miesięcy zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego spadła o 30%, a w najbliższym czasie spadek ten może się pogłębić do 45%. Konsumenci, którzy nie chcą rezygnować z zakupu własnego mieszkania, często stoją przed wyborem: kupić mniejsze lub poszerzyć poszukiwania o miasta powiatowe. Obecnie w przeważającej większości są to dobrze skomunikowane ośrodki, oferujące transport publiczny na wysokim poziomie. Dzięki temu w dalszym ciągu można docierać do pracy w większej aglomeracji. Alternatywą dla wielu jest home office bądź znalezienie zajęcia w nowym miejscu zamieszkania. W małych miastach swoje siedziby mają duże zakłady oraz centra logistyczne, które oferują tysiące miejsc pracy. Zatrudnione w nich osoby poszukują mieszkań w bezpośrednim sąsiedztwie takich obiektów.

Nieruchomości to nadal najlepsza inwestycja

– Rynkiem nieruchomości w mniejszych miastach zainteresowani są również inwestorzy, dla których istotna jest stopa zwrotu, a ta jest największa właśnie w mniej oczywistych lokalizacjach. Mamy klientów, którzy robią zakupy „pakietowe” kupując nasze nieruchomości w kilku miastach. Są to osoby z kapitałem, chcące ulokować gotówkę i ochronić ją przed spadkiem wartości – mówi Prezes Zarządu PCG S.A.

W obliczu deficytu mieszkań na wynajem w dużych miastach, inwestycja w nieruchomości w mniejszych aglomeracjach ma olbrzymi potencjał. Nie każdego stać na kupno mieszkania za gotówkę, nie każdy też chce wiązać się wieloletnim kredytem i nie każdy chce mieszkać w dużym mieście takim jak Warszawa. Rozwiązaniem w tej sytuacji jest właśnie wynajem.

Grono osób poszukujących mieszkania do wynajęcia poszerzyły również osoby przybyłe z Ukrainy. W Polsce schronienia szuka aktualnie ponad 2,5 mln uchodźców. Większość z nich poszukuje nieruchomości na wynajem. W dużych miastach oferty mieszkań znikają w zastraszającym tempie, a ich ceny gwałtownie wzrastają. Przy założeniu, że wielu Ukraińców zostanie w Polsce na stałe, większość z nich osiedli się w mniejszych miastach. 

Małe miasta w rozkwicie

Czy deweloperzy na stałe skoncentrują swoje działania na mniejszych rynkach? Należy zakładać, że tak. Zauważalne są wyraźnie zmieniające się potrzeby i preferencje klientów oraz inwestorów. W miastach powiatowych zdominowanych przez wielką płytę, klienci chętnie kupują nowe mieszkania, mając nareszcie okazję do podniesienia standardu życia. Te ośrodki przyciągają również mieszkańców okolicznych wsi i miasteczek, ale także obecnych mieszkańców metropolii, w których mieszkania stają się towarem deficytowym.