Kredyt hipoteczny czy najem mieszkania. Co się bardziej opłaca? Eksperci porównali

Wynajem czy kupno mieszkania na kredyt? Polacy stoją przed trudnym dylematem

Wynajem czy kupno mieszkania na kredyt? Młodzi Polacy od lat słyszą od rodziców rady, że lepiej "mieszkać na swoim". Wiele najmujących argumentuje jednak swoją decyzję tym, że nie muszą się wiązać z jednym miejscem na większość swojego życia i cenią sobie elastyczność związaną z najmem. Niektórzy podejmują decyzje o wynajmie również z konieczności - nie stać ich na mieszkanie lub kredyt, a muszą zaspokoić podstawową potrzebę mieszkaniową. 

Jeszcze w 2020 i do ok. połowy 2021 roku, gdy mieliśmy rekordowo niskie stopy procentowe (wysokości 0,1 proc.), zainteresowanie kredytami hipotecznymi było ogromne, mimo wysokich cen mieszkań. Wtedy tez osoby o niższych dochodach mogły sobie pozwolić na kredyt hipoteczny. Jednak z czasem RPP zaczęła podnosić stopy procentowe, które sięgnęły w czerwcu rekordowych 6 proc. Tym samym "kredytowe el dorado" się skończyło, a sytuacja osób z zaciągniętymi zobowiązaniami finansowymi znacznie się pogorszyła. Czy to jednak sprawia, że wynajem jest bardziej opłacalny?

Co się bardziej opłaca? Kupno mieszkania na kredyt kontra wynajem

Jak wskazuje HRE Investments, obecnie wynajem dwupokojowego mieszkania w Warszawie to koszt ok. 3-3,5 tys. zł. Z kolei kupno mieszkania wielkości 45 metrów kwadratowych, to koszt ok. 540 tys., plus dodatkowe koszty takie jak notariusz, podatek, opłaty sądowe etc. Rata przy 10 proc. wkładzie własnym wyniesie ok. 4 tys. zł miesięcznie. Do tego, aby zaciągnąć kredyt, potrzebna jest zdolność kredytowa.

Według wyliczeń Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, wliczając odsetki, dojście do własności mieszkania będzie kosztować 1,2 mln zł w perspektywie 25 lat. Przyjęto przy tym, że stopy procentowe utrzymają się na obecnym poziomie, co jest jednak mało możliwe, gdyż nawet szef NBP zapowiedział, że będą spadały. Jednocześnie wynajem przez 25 lat będzie kosztował ponad milion złotych, przy założeniu że czynsze nie wzrosną, a to też jest mało prawdopodobne. Podsumowując - po 25 latach zarówno kupno mieszkania, jak i wynajem będą nas kosztować około miliona złotych, ale po wynajmie nie mamy na własność nieruchomości.

Jak sytuacja wygląda za granicą? Kupno mieszkania bardziej opłacalne niż wynajem

W raporcie HRE przytoczono dane z Halifaxu z Wielkiej Brytanii, według których, w latach 2010-2021 (brak nowszych danych), korzystniejszy był zakup nieruchomości niż jej wynajem. Przy wyliczeniach pod uwagę brano ceny czynszów, ceny transakcyjne, oprocentowanie kredytów, czy sytuacje, w której wkład własny zamiast na zakup mieszkania, trafiłby na lokatę.

Podobnie amerykański portal Trulia (który kilka lat temu zaprzestał publikowania nowych danych) podawał, że korzystniejszy jest zakup mieszkania na kredyt niż wynajem. Ponadto według danych Rezerwy Federalnej, w latach 1971-2021 opłaty za wynajem wzrosły o 615 proc., a koszt kredytu był o 40 proc. niższe niż w punkcie startowym. Oczywiście w międzyczasie zdarzały się fluktuacje i sytuacje, w których kredyty drożały nawet o 125 proc. Niemniej, w perspektywie kilku dekad kredyt był korzystniejszy, a wzrost czynszów uderzał w kieszenie najemców mocniej niż wzrost cen kredytów w kredytobiorców.

Czy wcześniej w Polsce opłacało się kupić mieszkanie, czy je wynająć? 

Według danych GUS, czynsze w latach 2001-2020 wzrosły o 93 proc., czyli dwa razy więcej niż skumulowana inflacja z tych lat. Jak jednak wskazuje HRE, urząd statyczny ujął w danych także najem nierynkowy, czyli komunalny i TBS-y. 

HRE Investments dokonało obliczeń opartych na danych z 2007 roku, czyli ostatniej hossy mieszkaniowej. Zakładamy, że stanęliśmy przed wyborem kupna mieszkania 50 m2 kredytem mieszkaniowym (bez wkładu własnego), lub przez 15 lat (2007-2021) wynajmować mieszkanie. Z wyliczeń Bartosza Turka wychodzi na to, że właściciel mieszkania wydał przez 15 lat 399 tys. zł i do spłaty zostało mu 204 tys. zł. W obliczeniach wzięto również pod uwagę 6 proc. kosztów transakcyjnych, 10 proc. kosztów wyposażenia i odświeżenia lokalu oraz 20 tys. na modernizację posiadanego mieszkania. Osoba wynajmująca tych kosztów nie ponosi, dlatego zostały ujęte w przypadku opcji z zakupem.

Gdyby jednak w 2007 roku wynajmować mieszkanie, przez 15 lat zapłacilibyśmy więcej bo 403 tys. zł. Ponadto nie mielibyśmy wtedy żadnych praw własności do lokalu, w którym mieszkaliśmy. Tym samym, według wyliczeń HRE Investments, właściciel mieszkania zyskiwał miesięcznie 1500-1600 zł względem osoby wynajmującej.

Dodatkowe ryzyko wynikające z najmu

Jak czytamy w raporcie HRE Investments, dodatkowe ryzyka związane z wynajmem Polacy odczuli w ostatnich miesiącach. W 2021 roku zaczęła spadać liczba wolnych mieszkań, a na początku 2022 roku w całym kraju według danych Unirepo lokali na wynajem było 72-76 tys., a później liczba spadła o 40 proc. Było to w dużej mierze związane z wojną na Ukrainie i napływem uchodźców do Polski. Część lokali została przeznaczona na pomoc charytatywnie, a część została wynajęta przez tych obywateli Ukrainy, których było na to stać. W dużych miastach dostępność wolnych mieszkań spadła nawet o 50-70 proc. Choć obecnie sytuacja się poprawia to nie ma wątpliwości, że ofert może zabraknąć, co oczywiście utrudni wynajmującym znalezienie sobie lokum.