"Mieszkanie na start". Czy to się opłaca?

Czy warto zaczekać z zakupem mieszkania na nowy program?

Marek Wielgo ekspert portalu RynekPierwotny.pl zaznacza, że obniżenie ceny kredytu pewnie ucieszy wielu potencjalnych nabywców, jednak zastrzega, że muszą się oni jednak liczyć z tym, że jeśli wstrzymają się z zakupem mieszkania do połowy roku, zapłacą za nie więcej.

"Obawiam się, że powtórzy się historia z „Bezpiecznym Kredytem 2%”, który zmobilizował do zakupu mieszkań tych, którzy nie mogli liczyć na dopłatę od państwa. Efektem tego był gwałtowny wzrost cen mieszkań. Istnieje też ryzyko, że w większości największych miast potencjalni beneficjenci programu nie będą mieli czego kupić."-mówi ekspert. Jak dodaje, Wielgo „Bezpieczny Kredyt 2%” wyczyścił bowiem ofertę mieszkaniową firm deweloperskich z najtańszych lokali. Np. we Wrocławiu jeszcze w końcówce czerwca ubiegłego roku kupujący mogli przebierać w ponad 700 ofertach mieszkań do kupienia za kwotę do 400 tys. zł.  Pod koniec listopada było ich już tylko niespełna… 100, czyli aż o 87% mniej!

Wielgo z rynekpierwotny.pl uważa, że na przegranej pozycji staliby w szczególności single. W Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu nie znajdą niczego za 200 tys. zł kredytu.

"Chyba, że mieliby co najmniej drugie tyle w postaci wkładu własnego. Co ciekawe, resort nie podał, czy w nowym programie wkład własny będzie w jakiś sposób limitowany. W tej sytuacji należy mieć tylko nadzieję, że deweloperzy wykorzystają najbliższe pół roku na wprowadzenie do sprzedaży dużej puli mieszkań dostępnych za kredyt z dopłatą od państwa"-twierdzi ekspert. 

Mamy za mało danych

Paweł Onych, dyrektor ds. finansowania Otodom zwraca uwagę, że na razie nie znamy istotnych szczegółów programu. Wśród nich wymienia m.in.: brak informacji o minimalnym/ maksymalnym wkładzie własnym oraz o tym czy można połączyć z programem Mieszkanie bez wkładu własnego.

-Nie wiemy również czy w okresie pierwszych 10 lat spłaty będą obowiązywały raty malejące (pamiętajmy, że raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej niż raty równe). W takiej sytuacji, zwłaszcza kiedy ktoś będzie chciał zaciągnąć znacznie wyższy kredyt niż limit dopłat, np. singiel 400 tys., może się okazać, że wymagana zdolność kredytowa będzie bardzo podobna do tej, która by była wymagana przy zaciąganiu zwykłego kredytu ale w ratach równych- twierdzi Onych z Otodom. 

Ekspert z Otodom przypomina, że poza samym kosztem kredytu nadal, niezmiennie, pojawia się pytania o dostępność kredytu ze względu na sposób liczenia zdolności kredytowej - coś co było głównym blokerem w 2022 r. przy zaciąganiu tradycyjnych kredytów - zwłaszcza w sytuacji kiedy będziemy mieli do czynienia z kredytem istotnie  przewyższającym limit dopłat.

-Dodatkowo wrażliwym elementem jest kwestia związana z kryterium dochodowym. Jak będzie liczona zdolność kredytowa w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą rozliczających się w formie ryczałtu (gdzie nie ma czegoś takiego jak dochód netto bo nie dokumentuje się kosztów). W przypadku osób będących na działalności gospodarczej może to skłaniać niektórych do generowania dodatkowych kosztów (np. przyspieszenie planowanych wydatków jednorazowych) w celu złapania się na limit (zgodnie z zapowiedziami ma być liczona średnia z 6 ostatnich miesięcy) - twierdzi Onych.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust ocenia, że największym atutem nowego pomysłu jest fakt iż wsparcie ma być kierowane do osób, które w normalnych warunkach nie mogłyby pozwolić sobie na realizację marzeń o własnym mieszkaniu. Turek zauważa, że z drugiej strony pieniądze publiczne mają już nie wspierać tych, których i bez dopłat stać byłoby na kredyt. Decydować będą o tym progi dochodowe zaproponowane przez ministerstwo. 

. Jeżeli rząd nie uwzględni w projekcie limitów ceny za m2 to po raz kolejny będziemy podlewać ognisko benzyną - pojawi się kolejny mocny czynnik cenotwórczy. Strona podażowa może chcieć się wstrzymywać ze sprzedażą do startu no i ceny znowu będą rosły - podsumowuje Paweł Onych, dyrektor ds. finansowania Otodom.