Polski paradoks mieszkaniowy. Drożyzna i przeludnienie. Co dalej?

Na czym polega polski paradoks mieszkaniowy?

Na pierwszy rzut oka sytuacja wygląda nieźle. Na tle Unii Europejskiej Polacy wydają na utrzymanie swoich mieszkań całkiem niewiele. Dane są jednoznaczne: rachunki za media, raty kredytu czy koszty remontów przekraczają 40 proc. dochodu tylko u 4,1 proc. z nas. Dla porównania, w Niemczech ten wskaźnik wynosi 11,2 proc., a w Danii aż 23,4 proc.

Ten pozorny komfort finansowy nie bierze się z niskich cen, a z czegoś zupełnie innego.

Niski poziom obciążenia kosztami mieszkaniowymi wcale nie musi oznaczać, że w Polsce żyje się tanio. Raczej maskuje sposób, w jaki zorganizowaliśmy gospodarstwa domowe - koszty utrzymania mieszkania rozkładają się na większą liczbę osób – wyjaśnia w "Pulsie Biznesu" ekspertka portalu RynekPierwotny.pl Gabriela Prygiel.

W tym miejscu dochodzimy do sedna problemu mieszkaniowego w naszym kraju. Niskie koszty utrzymania to efekt tego, że gnieździmy się w zbyt małych lokalach. Pogłębiający się kryzys mieszkaniowy w Polsce ma nietypowe podłoże – niskie koszty utrzymania maskują problem przeludnienia i trudności w usamodzielnieniu się. Statystycznie na jednego Polaka przypada zaledwie 1,2 pokoju, podczas gdy unijna średnia to 1,7. W efekcie w warunkach, które Eurostat określa jako przeludnione, żyje około 31 proc. Polaków. W całej UE ten odsetek jest niemal o połowę niższy i wynosi 17 proc.

"Puls Biznesu" podkreśla, że sytuację dodatkowo zaciemnia fakt, że aż 75 proc. z nas mieszka w lokalu własnościowym, który nie jest obciążony kredytem. To jednak nie znaczy, że Polacy masowo kupują mieszkania za gotówkę. To głównie spadek po poprzednim systemie – efekt masowego wykupu mieszkań komunalnych i spółdzielczych po cenach znacznie niższych niż rynkowe oraz dziedziczenia nieruchomości po rodzicach i dziadkach.

Astronomiczne ceny mieszkań

Sytuacja osób, które dopiero marzą o własnym "M", jest dramatycznie inna niż tych, którzy nabyli je lata temu. Wzrost cen mieszkań od 2019 do 2026 roku wyniósł aż 88 procent, co stawia Polskę w czołówce krajów z najszybciej drożejącymi nieruchomościami. Ten skok cenowy ma bezpośrednie przełożenie na decyzje życiowe, zwłaszcza młodych Polaków.

Wysokie ceny i trudności w uzyskaniu kredytu sprawiają, że coraz więcej osób odwleka moment wyprowadzki z rodzinnego domu. Zjawisko to, określane mianem "gniazdowania", staje się w Polsce normą, która wynika raczej z konieczności finansowych niż obrania niesamodzielnego stylu życia. Dane dla Polski są w tym kontekście bezlitosne.

W grupie wiekowej 25-34 lata jest ich w Polsce 51 proc. To czwarty wynik w UE – tłumaczy Gabriela Prygiel.

Dla porównania, średnia dla całej Unii Europejskiej to zaledwie 30 proc. Młodzi, nawet jeśli mają pracę i stałe dochody, po prostu nie są w stanie samodzielnie udźwignąć kosztów zakupu lub wynajmu mieszkania w dużym mieście. To tworzy błędne koło: brak dostępnych mieszkań hamuje usamodzielnianie się, a duża liczba osób mieszkających z rodzicami sztucznie zaniża statystyki dotyczące obciążenia kosztami mieszkaniowymi.

Czy łatwiej jest dostać kredyt hipoteczny w 2026 r.?

Na rynku pojawiło się światełko w tunelu. Z najnowszego raportu portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że Polacy nieco optymistyczniej patrzą na swoje szanse w banku. Odsetek osób, które uważają uzyskanie kredytu hipotecznego za "bardzo trudne", spadł w ciągu ostatniego roku z 52 proc. do 41 proc.

Lepiej oceniamy dostęp do kredytów i jest to zauważalna zmiana w nastrojach społecznych - zwróciła uwagę Anna Zachara-Widła, badaczka zachowań konsumenckich na Nieruchomosci-online.pl.

Ekspertka studzi jednak emocje. Zaznacza, że lepsze postrzeganie dostępności finansowania nie musi automatycznie przełożyć się na gwałtowny wzrost popytu. Mimo poprawy nastrojów, wysokie ceny mieszkań wciąż stanowią barierę, która może hamować decyzje zakupowe wielu ludzi.

Może jednak sprawić, że część osób, które odkładały swoje plany, zacznie ponownie sprawdzać swoje możliwości i uważniej przyglądać się ofertom. Dlatego poprawę oceny dostępności kredytów warto traktować jako jeden z sygnałów, które mogą sprzyjać większej aktywności kupujących, ale nie jako zapowiedź intensywnego wzrostu popytu – oceniła Anna Zachara-Widła.

Wygląda na to, że choć Polacy czują, że drzwi do banku są nieco bardziej otwarte, to wciąż z rezerwą podchodzą do zaciągania wieloletnich zobowiązań w obliczu rekordowo wysokich cen nieruchomości.

Jak Europa chce rozwiązać kryzys mieszkaniowy?

Problem drogich i niedostępnych mieszkań to nie tylko polska bolączka. Z kryzysem zmaga się cała Europa, dlatego Komisja Europejska przygotowała pakiet rekomendacji w ramach Europejskiego Planu Dostępnego Mieszkalnictwa. Co ważne, w gronie 15 międzynarodowych ekspertów, którzy go tworzyli, znalazła się dr hab. inż. arch. Patrycja Haupt z Politechniki Krakowskiej.

Punktem wyjścia jest kluczowa zmiana myślenia: samą budową nowych bloków problemu się nie rozwiąże. Dostępność mieszkania trzeba oceniać szerzej, uwzględniając nie tylko cenę zakupu lub czynsz, ale też koszty energii, dojazdów do pracy czy dostęp do usług publicznych.

Oto najważniejsze propozycje uniajne, które mają pomóc w walce z kryzysem:

• Lepsze wykorzystanie starych budynków. Zamiast budować od zera, Unia chce stawiać na remonty, termomodernizację i adaptację istniejących zasobów, w tym pustostanów.
• Model "Cost Rental". To rewolucyjne podejście, w którym czynsz nie jest dyktowany przez rynek, a przez realne koszty budowy i utrzymania nieruchomości. Zysk inwestora jest ograniczony, co zapewnia stabilny i przewidywalny czynsz dla osób, których nie stać na najem komercyjny.
• Publiczne banki ziemi. Pomysł polega na tym, by samorządy gromadziły grunty pod budownictwo mieszkaniowe, zanim ich ceny gwałtownie wzrosną. Dzięki temu można będzie budować taniej.
• Nowoczesne budownictwo. Szersze wykorzystanie prefabrykacji i budownictwa modułowego ma skrócić czas budowy, ograniczyć koszty i ilość odpadów.
• Regulacja najmu krótkoterminowego. Zamiast ogólnego zakazu, Bruksela proponuje m.in. obowiązkową rejestrację lokali i możliwość wprowadzania limitów w najbardziej obleganych przez turystów miastach.

Wspólnym mianownikiem tych propozycji jest odejście od oceniania polityki mieszkaniowej wyłącznie przez pryzmat liczby wybudowanych mieszkań. Nowe podejście ma sprawić, że liczyć się będzie także bezpieczeństwo najmu, całkowity koszt utrzymania lokalu i dostęp do transportu. To kompleksowy plan, który ma sprawić, że kryzys mieszkaniowy w Polsce i Europie wreszcie zostanie potraktowany jako problem społeczny, a nie tylko deweloperski.