Spadek cen mieszkań jest tylko pozorny. W rzeczywistości jest coraz drożej

Ceny mieszkań wzrosły względem ubiegłego roku

Jak wynika z najnowszych danych NBP, popyt na nieruchomości spadł o ponad połowę, ale ceny i tak rosną. W drugim kwartale 2022 roku, ceny były wyższe o 17,9 proc. niż w ubiegłym roku na rynku wtórnym. O 15,1 proc. wzrosły ceny transakcyjne na rynku wtórnym.

Dane pochodzą z indeksu hedonicznego NBP, które uwzględniają ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, oraz jakość sprzedawanych metali. Jak wskazuje Bartosz Turek z HRE Investments w praktyce może być tak, że sprzedaż większej ilości mieszkań o niskim standardzie, które są oddalone od centrum (więc i są tańsze) nie zaniża w sztuczny sposób statystyki.

HRE Investments wskazuje, że najnowsze wyliczenia NBP są oparte na danych historycznych, czyli biorą pod uwagę II kwartał bieżącego roku, nie najnowsze trendy (które wskazują na spadek cen mieszkań). To nie znaczy jednak, że mieszkania są tańsze niż przed rokiem. Sugerowany przez NBP wzrost cen mieszkań może zostać nieco skorygowany, Bartosz Turek wskazuje, że po zebraniu wszystkich danych, wzrost cen mieszkań używanych na 7 największych rynkach wynosi w pierwszym kwartale ok. 14,1 proc. r/r (a według obecnych danych NBP to 15,6 proc.).

Polaków nie stać na lepsze mieszkania. Kupujemy coraz więcej nieruchomości z niższej półki

Jak zauważyło HRE Investments, z danych NBP wynika, że Polacy kupują coraz więcej mieszkań z "niższej półki". Średnia cena z aktów notarialnych wzrosła o 9,4 proc. r/r, ale po uwzględnieniu indeksu hedonicznego, wzrost w tym samym okresie wynosi 15,1 proc. 

- To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie zdrożały, a zdolność kredytowa spadła – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu. W efekcie średnia cena wyliczona dla całego miasta rośnie wolniej niż stawki obowiązujące na konkretnych osiedlach czy wynikające ze wspomnianego indeksu hedonicznego - pisze Bartosz Turek.

Właściciele mieszkań mają powody do radości. Ale wielu Polaków nie może zaspokoić potrzeb mieszkaniowych

Jak wskazuje HRE Investments ceny mieszkań cieszą ich właścicieli, którzy mogą uchronić swoje oszczędności przed inflacją w dłuższym okresie. To jednak utrudnia wejście na rynek osobom, które nie mają własnego mieszkania, a do tego w ostatnim czasie ceny mieszkań rosły szybciej niż pensje. W czerwcu wzrost płac wynosił 13 proc., a wzrost cen mieszkań 15,1 proc.

Sporym problemem dla tych osób jest również niska zdolność kredytowa. Para, która zarabiała średnią krajową we wrześniu 2021 roku mogła kredytować się na 700 tys. zł, a teraz ta kwota spadła do 400 tys. zł. W efekcie wielu osób nie stać na zaciągnięcie kredytu, lub musi kupić tańsze lokum, np. o mniejszym metrażu, lub dalej od centrum. Wielu Polaków nie może zrealizować swoich podstawowych potrzeb mieszkaniowych i musi czekać na spadek stóp procentowych.

Kiedy spadną ceny nieruchomości? Krachu raczej nie będzie

HRE Investmets wskazuje, że ceny mieszkań powinny spadać ze względu na wysokie stopy procentowe i trudniejszy dostęp do kredytów. Jednak z drugiej strony oddziaływuje na nie wysoka inflacja i inwestorzy, którzy w mieszkaniach chronią swoje oszczędności. Do tego trudna sytuacja na rynku najmu wręcz zachęca do inwestowania w mieszkania, ale przez problemy z kredytami, nie jest to łatwe. Na znaczne załamanie nie ma co liczyć.

- I choć trzeba się liczyć z tym, że dynamika wzrostów cen mieszkań trochę wyhamuje, to jednak trudno spodziewać się poważnych przecen w sytuacji, w której siła nabywcza pieniędzy zauważalnie spada, rentowność najmu rośnie, nowych mieszkań buduje się mniej, fundusze inwestycyjne wykupują bloki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie, a niepewność i rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy w ostatnich miesiącach zaczęli budować mniej lokali, ale oferują je za coraz wyższe ceny - pisze Turek.